前回までのコラムは、空き家についてシリーズでお送りしました。

今回は、不動産・建築事業を進める上で欠かせない融資について、お話しいたいと思います。

アパートを建てる場合を想定してみましょう。

仮に土地を持っているオーナーさんで、１億円のアパートを建てるとしましょう。

建築費以外にかかる費用もありますが、ここでは考慮しないものとします。

なかなか１億円全額を、現金で支払る方は少ないと思いますので、金融機関からの融資を受けることになります。

一般的な住宅ローンでは、個人の信用度から審査されますが、

マンションなどを建てる場合は事業用ローン（不動産投資ローン、アパートローンなど）になるため、住宅ローンよりも審査は厳しくなります。

では、事業ローンについて、さらに詳しく見ていきましょう。

金融機関にもよりますが、事業用ローンの場合、大きく分けて３つのポイントで審査されます。

・属性（年齢や年収、勤務先など）

・担保価値（土地や建物でいくらの担保がとれるか）

・キャッシュフロー（アパートの収益性）

不動産オーナーの方でしたら、不動産活用などの営業の方から、

キャッシュフローなどをまとめた資料をいくつも提案されたことがあると思います。

ここで注意が必要なのが、キャッシュフローの数字はあくまでも想定の数字であり、

数字の根拠が、提案資料により異なるという点です。

・家賃設定は適正か？

・家賃低減率は考慮されているか？

・経費に抜け漏れはないか？（修繕積立期の有無など）

などいくつもチェックしなければいけないポイントがあります。

ただ、いくつもの提案資料を比較し、その数字が適正なのかを見極めることは、容易ではありません。

また、金融機関も行内に独自の基準があり、その基準に沿ってキャッシュフローを組み直します。

そのため、キャッシュフローの数字に無理があると、融資にも影響が出る可能性があります。

また、いくらキャッシュフローが良くても、一般的に１～２割ほどの自己資金を求められることが一般的です。

今回のように、１億円の融資を申し込む場合は、1,000～2,000万円ほど必要になります。

このように、不動産融資とひとことで言っても、住宅ローンのように簡単に申し込みできるわけではなく、

提出する資料も多く、融資のポイントを押させて、進めなければいけません。

金融機関は、事業を進める上での大切なパートナーです。

金融機関の立場にたち、何を求めているのかをよく理解して進めていくことが大切です。

きんつぎでは、このような金融機関との打合せや融資のサポートも行っております。

業界の商慣習や定石もありますので、お気軽にお問い合わせください。